15份判决书里藏着烂尾楼的秘密

全国各地的烂尾楼并不少见，无数业主饱受其苦。

也许是被逼无奈，一些烂尾楼业主们想出一个办法，那就是——集体停贷。

那么，问题来了，如果银行要求业主继续还贷，法院会支持吗？

我们也许可以通过下面这一系列的真实案例，得到一些启发。

该系列案例涉及五份判决，我们一一道来。

案例援引自：

（2017）青民初13号 一审

（2017）最高法民终683号

案情介绍：

某王总诉某房地产开发公司，因房地产开发公司迟迟不交房，王总要求解除买卖合同，同时解除与某银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。

王总的请求，会得到法院的支持吗？

一审法院认为：

鉴于某房地产公司并未按约定向王总交付涉案房屋，房地产公司已违约，王总据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。

另根据，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”

据此，王总与某银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》同时解除。

二审法院认为：

因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。因此，一审判决第四项判决某房地产公司承担对某银行剩余贷款本息的还款责任正确。

据此我们看到，二审法院同样认定，买卖合同和借款合同都得到了解除，且贷款的本息，应当由房地产开发公司直接偿还给银行。

但是，事情到这里并没有结束，另一个未解决的问题浮出了水面，也是这个问题，再次引发了以下三个判决。

这个问题就是：王总跟银行的借款合同，不管怎么样，王总是借款合同的相对人，虽然法院判决了应当由房地产公司将贷款本金直接还给银行，但从本质上来讲，房地产公司的地位仅仅是王总的代理还款人，而并非是借款合同的相对方。

那么，如果银行不要求房地产公司还款，而是继续向王总主张债权，至于王总如何向房地产去主张已支付的款项，银行对此并不负责，银行只向王总主张债权，这种说法，会得到支持吗？

基于此，银行对王总提起了诉讼。

而审理的结果，更是一波三折，从一审到再审，竟是经历了两次改判。

上文说到，银行不找房地产公司要钱，反而对王总提起了诉讼，要求王总继续承担还本付息的责任。

其理由是：从法律关系上说是购房者王总委托房地产公司向银行归还贷款本息，房地产公司所还款项就是购房人王总的还款，故王总作为借款合同主债务人的还款责任并未免除。

那么三级法院，分别作出了怎样的认定呢？

对此，一审法院认为：

合同的解除不能归责于王总，单独要求借款人承担共同还款责任，是无限扩大借款人责任。

王总承担责任的前提是银行在穷尽对某房地产公司的救济方式仍不能受偿，但银行怠于向房地产公司行使权利，故其在本案中的主张不能成立，本院不予支持。

简言之：钱都在房地产开发公司，银行不去找房地产开发公司要钱缺乏合理性。

银行不服，继续上诉。

没想到，二审法院改判，理由是：

根据合同相对性原理，银行主张王总承担偿还贷款本息，并不违反法律规定,也与生效判决不冲突或产生歧义，符合双方合同约定，本院予以支持。

一审认定王总承担补充还款责任错误。王总承担偿还贷款责任后，并不影响其向某房地产公司主张返还权利。

简言之，二审法院认为：王总应当向银行还钱，之后再向房地产公司要钱。

王总当然不服，申请再审。

再反转，再审又改判：撤销二审判决，支持一审判决。

对此，最高法院的评析可谓是精彩绝伦，部分如下：

第一，关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因房地产公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还银行，买方不负有返还义务。

第二，关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。从相关内容来看，意味着要求买方在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了买方的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对买方不具有拘束力。

第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

判决如下：

一、撤销2018）青民终199号民事判决；

二、维持（2018）青01民初151号民事判决。

该系列案件一波三折，但好在最高院最后的评析，很好的解决了商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免了因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

这样的判决，也许能给全国各地法院，在处理烂尾楼案件中更多的参考意义和价值。